深度干货│2019永高楼市分享会全纪录!

来源:未知 点击数: 发布日期:2019-01-14 22:44
阅读声明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。

法国圣埃蒂安大学 www.hdsas.com.cn 大家好,我是永高,一个从事地产近20年的一线人员。一路走来艰辛不易,见证了中国楼市的风云变幻,对这一行充满了热爱,感触也非常深刻。去年我开创了公司品牌【永高楼市分享会】,也收获了非常多朋友的支持,感谢大家!

按照惯例,在这样一个承上启下的时间节点,我又举办了一场分享会,既是对2018年的总结,也有对2019年的展望,感谢将近100位嘉宾来到了现场参加活动。

分享会之后,还收到了不少新老朋友的反馈,再次感谢!

希望我的分享能对大家有所启发,帮助大家少走弯路,以下是发布会的全纪录:

2018年到底肿么了

 

这部分,我已经在前几天的预热文章《2019开年分享│地产从业近20年,我准备把所有干货都讲出来》中详细解读,在这里就不再赘述。

2019年能买房吗?

 

2019年的情况大概率是——市场“静而不死”,房价“活而不火”。

 

政策放松

从2018年的政策风向上来看,2019年会大概率走向宽松。

政治局两次没提楼市;中央经济工作会议不见“遏制上涨、严控过热、坚决调控、毫不放松”等词汇;菏泽、珠海、广州楼市调控政策放松;12月24日召开的全国住房和城乡建设工作会议,对2019年的住建工作提出了“稳房价稳地价稳预期”的“三稳”总体目标。

 

货币宽松

央行行长易纲在不止一次的中央会议及论坛/答记者问中,强调关于信贷的方向早已调整为“保持流动性合理充裕”。啥是流动性合理充裕?就是信贷不能太严太紧、钱要适当的增加、钱要合理的多起来,“经济处于下行周期,需要一个相对宽松的货币条件。

19年1月4号央行降准,银行放款相比以前也快了很多;此外,银行首套房贷利率上浮10%,个别银行可上浮8%;放款快,支取中小企业等都是明显的信号。

 

2019年的利好

1-不断有内地城市政策冲关,增强业主信心; 

2-粤港澳大湾区宣布,12月15日,林郑月娥明确表示,粤港澳大湾区规划将于明年年初出台。港澳大湾区规划出台将是一针强心剂。目标定位为全球第四大湾区,致力于打造成为国际一流航运中心、贸易中心、金融中心、全球科技创新中心的粤港澳大湾区;

3-调整豪宅线,“豪宅线”2015年10月施行的规定(如下图),龙岗只要超过280万,深圳市房地产研究中心主任王锋在一次论坛中透露豪宅线将会调整;

    4-支持首套房,利率回归基准,非深户社保1改3/3改5已满2年多,释放一批,2016年,3月25号社保一改三,10月4号,社保三改五。

 

2019年的利空

1-经济下滑, 身边很多做实业做贸易的朋友生意非常难做,华为,京东等大型企业裁员,汽车行业销售下滑,大宗商品消费停滞;

2-中美贸易战恶化或者升级,美国打过三次重要的贸易战,第一次是跟英国人打,第二次是跟苏联人打,第三次是跟日本人打,今年跟中国打是第四次。2020特朗普当选应该不是问题,可能会缓和贸易战,中国是低估了贸易战的影响,所以提前开始在降杠杆;

3-美元加息,资产外流,人民币变得越来越不值钱,美元越来越值钱,导致大量的人购买美国资产。

小结:

  1-因城施策,稳字当头

过往内地城市过严的限购限贷会放松,那些城市本来供应过剩房价上涨过快,经不起打压一压就垮了。

 

2-不会崩盘,不会大涨

不要期待楼市向2015年一样暴涨,这是永远不可能的,国家也不会允许,更不要期待像深圳这样的一线城市会暴跌20%,因为万科星城,华强城,香蜜府说明,降价就有人接盘,楼市的底部已经出现。

 

3-做好稳定的现金流

有现金,不怕黑天鹅事件也不怕冬天的漫长有现金,如果在楼市启动时可以第一时间杀入。

 

4-提高租金收益

下一轮房价上涨是什么时候?怎么准备?

 

 

前提

1-普涨结束,分化加剧。

2-深圳局部区域有行情,但一定是价值区域。

 

下一轮房价上涨是什么时候?

1-中美贸易战缓和或者结束,中国经济转好;

2-银行,银行利率下调,持续降准,放款周期快,额度宽裕,限贷政策放松,如贷款记录方面和内地贷款;

3-成交量开始逐步复苏,要关注二手楼的成交量,国土局的数据是不准的,月到7000套以上较为活跃;

4-二手房看房量增加业主心态变强,谈价空间减少。

 

上涨前要做哪些准备?

1-春江水暖鸭先知

要时刻紧盯市场,多看房多踩盘,把握市场的动向。 

2-做好名额和资金的随时准备

因为我身边有遇到人突然一个笋盘,结果钱不在手。

3-现在投资房产要做好长期持久战的准备迎接未来普涨的时代,再也不要抱有暴涨的心态。

 

能买房吗?

1-非高杠杆刚需或改善性需求,如遇限价一手,降价15%的优质二手房可入手,2019年将是刚需买房的春天,国家会支持首套购房; 

2-投资性需求,除非特别的笋或者现金足够充足,否则观望。

 

买哪的房能跑赢大市?(划重点了?。?/span>

1-置业一路往西,尤其前海辐射;

2-买优质限价一手房,买优质地段降价15%以上二手房;

3-买成长性高的学位房;

4-避开商铺,写字楼,小公寓,临深片区,海外置业。

借古喻今,我的买房经历

 

目的:从过往的惨痛经历中,吸取一些经验,不要再踩坑,并不是炫富,也无富可炫。

 

2007年万众炒楼

1-差价

从吃差价开始说起当年信息不流通,价钱全部由我们定,

2-零首付

当年所有的房子我们都可以做,高评高贷理论上来讲有些房子都还可以多带钱出来用; 

3-无限购,无限贷

一个人可以买100套房子,1000套房子可以同时带1000套款;

4-毫无风险意识

完全没有现金流的概念,也没有,楼市预判的意思只是觉得房价肯定会涨,拼命的买,拼命的加杠杆。

 

黑暗时刻

1-美国次贷?;?/span>

美国由于房产的零首付次贷?;⑷蛭;?,2008年爆发,全球金融?;?; 

2-民工返乡潮

我的很多老乡在这边上班的工厂直接倒闭了,直接关门,回家大面积民工返乡; 

3-地产公司倒闭

中天,创辉,卓越,金地等数十家地产公司一夜倒了; 

4-打砸售楼处

万科,等地产公司售楼处被打砸。

小结:

1-无风险意识,房产全部亏完

只知道一味的加杠杆,没有留着现金流;

 

2-无房产周期经验

没有系统的去规划和学习房地产的知识,有些产品其实明显买错了,所以要多去接触房地产的知识; 

3-再该守住的时候,却在不停的抛房子,2009年都还在卖房子。

930当天抄底

1-从业务员做起

每天凌晨五点多起来占位置开始打街霸; 

2-大胆买房

12年13年手上没钱,但朋友合作每年基本保持两套, 

3-930当天放开现贷,明显预感楼市将会启动

A:楼市压抑了两年

B:看房量明显增加

C:楼市调控政策,金融政策放宽

 

2015年一变三

1-楼市上涨期快速加杠杆,一变三 

2-尝试项目盘大获成功

在楼市下调的情况下,急速出货,囤积现金流; 

2-误判深圳湾

自己感觉深圳湾已涨太高,当时太古城价格已经去到10万。

小结:

1-换筹的时间节点,要把握好

在楼市高速上涨期,快买快卖,一变三,加杠杆这是可行的;

 

2-选筹的重要性

 对楼盘和区域的预判要更准一点。

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